調研顯示：租房群體漸重居住體驗******
中新網上海1月10日電 (記者 陳靜)記者10日獲悉，《全國重點城市業主出租偏好觀察》(下稱《觀察》)顯示，近年來租客群體更關注居住品質，“有服務、有智能、有品質、有空間”的“改善型”需求，已然成為新的租房需求。而城市業主卻受限于房屋老化，戶型陳舊、裝修老化等，感到“出租難、收益低”。
中國城市住房租賃智庫聯合自如研究院發布的《觀察》，對時下租客租房需求與重點城市業主出租觀念進行了調研。調研顯示，選擇整租、“多一間房”、要求配備智能家居等成為租客主流需求。除常規的臥室、客廳之外，越來越多租客傾向增加單獨區域或空間，用來作為娛樂、辦公或者儲藏空間。這說明“居住體驗因素”影響力加強。
從調研的10個主要城市來看，租房市場的房源多以老房為主?！≈袊鞘凶》孔赓U智庫聯合自如研究院供圖面對需求不斷升級的租客，近年來城市業主開始面臨多重出租難題。長期空置、房子持續“出問題”、租金收益不及預期等是令業主頭疼的問題。調研團隊方面當日對記者表示，房屋品質不足、生活服務缺失、合規性挑戰等問題是導致出租不理想的部分原因。其實，這些也是業主個人自行打理的閑置房屋普遍存在的問題。
據介紹，從調研的10個主要城市來看，租房市場的房源多以老房為主：其中，北京、上海、深圳、廣州出租房源的平均房齡超過22年，而目前裝修合理使用年限在10到15年，老齡化房源存在一定的戶型陳舊、裝修老化等問題；成都、武漢、杭州等新一線城市的出租房源雖然“年輕”些，但平均房齡也在12年左右，因為出租房房源在新城區、衛星城區數量占比高，毛坯房、簡裝房較為常見。
調研顯示，在租房需求、出租難點快速變化的影響之下，城市業主們的出租觀念也在悄然發生著變化。 數據顯示，目前有超過六成的業主認可“追求年度總收益＞追求單月高租金”“出租率穩定最重要”“出租前可以在裝修上適當投入”“可選擇專業長租機構出租”等觀點，有超過四成業主表示會將“能否提供明確的租金收益規劃”和“能否提供保底收益”作為重要的委托決策標準。
調研團隊方面認為，專業長租機構或成為彌合城市租住群體不斷提升的品質需求，與個人業主條件有限的房屋供給間的重要“聯結器”。有分析顯示，春節后的租房市場或將迎來一輪大幅回升，進入春夏季之后，白領及高校畢業生群體將會助推形成一波需求浪潮。調研團隊方面認為，個人業主也需要對自身房源的市場競爭力有理性認知，在租住需求爆發期到來之前，通過機構托管、裝配升級等方式，提升房屋出租價值，為實現長期穩定出租、綜合收益提升打下基礎，也以此提升閑置房屋的供給價值，為新市民幸福安居貢獻力量。(完)
國是訪問丨新世界中國行政總裁：房地產企業如何穿越周期？****** 文/龐無忌 2022年以來，房地產市場持續探底，行業格局變動加劇。據機構統計，今年前11個月，“千億房企”(銷售額超1000億元)，減少近半，“百億房企”減少了三分之一。房地產業如何走向新發展模式成為各方關注的熱點話題。 率先經歷過完整房地產周期、經過國際資本洗禮的港資房企，或許在穿越周期、探索新發展模式方面，能提供一些經驗和借鑒。  老牌港資房企新世界發展執行董事、新世界中國董事兼行政總裁黃少媚近日在接受中新社國是直通車采訪時表示，在過去50年的發展中，新世界集團經歷了包括全球金融危機、1997年香港金融風暴等多次動蕩環境，所以在“穩”字上要求很高。除“穩字當頭”外，前瞻性布局、本地化團隊以及多元生態圈是企業成功穿越周期的保障。 獨特的發展模式 這些年來，許多內地房企激進擴張，追求高周轉，但負債高，經營風險大；而港資房企則普遍投資保守、速度慢、項目開發周期長。黃少媚認為，新世界走出了一條不同于兩者的發展路線，“我們既不是單純的香港發展商，也不是單純的本地發展商”。 2021年1月，新世界中國將總部從香港搬到廣州，這是公司本地化的重要一步。黃少媚說，總部落戶廣州后，公司在現場決策、項目開發、銷售、租賃及物業管理等領域運轉都很快，非常接地氣，在速度上跟本地企業不相上下。不同的是，在設計上，新世界仍然保留了香港企業設計國際化的優勢；在經營上，也仍然采用港資企業獨有的管理模式。 在她看來，企業經營的“穩”來自收入的多元化。新世界中國既做寫字樓、住宅等的銷售，也做自持租賃，租售并重。自持部分會開發成瑰麗酒店、K11、K11 ARTUS藝術寓所、服務式公寓等業態。這樣短期有銷售帶來的現金流回籠，當企業遭遇風波、銷售利潤下滑時，又有長期穩定的租金流彌補，同時也避免了只做租賃帶來的資金回籠過慢等問題，“幫助企業穿越寒冬”。 聚焦四大核心城市 新世界集團是最早進入內地的港資企業之一。上世紀80年代開始，新世界在內地的投資足跡就已遍布華南、華東、東北、華北、華中的數十個城市。但速度和規模并非港資企業的優勢。在經歷2015年的一輪調整和收縮之后，新世界調整了內地布局，其關鍵詞就是“聚焦”。 從2016年開始，新世界中國就開始聚焦大灣區和長三角的發展，特別是廣州、深圳、上海、杭州四大核心城市。為何選擇這四個城市？ 黃少媚說，首先是新世界擅長的綜合體項目在這四個城市得到了充裕的投資回報。其次，新世界在這些城市得到了廣泛的支持；而且，這四個城市的發展基礎好，適合打造城市地標、高端物業等項目，這些也恰恰是新世界拿手的領域。目前新世界已經完成和正在打造的城市地標包括廣州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST項目、上海的K11淮海中路項目等。 以粵港澳大灣區為例，“我們一直在做粵港澳融合”，黃少媚透露，十年前，周大福珠寶中國總部落戶在深圳鹽田區，去年新世界中國總部落戶廣州。近年來，新世界加大投資力度，在粵港澳大灣區的內地城市投資超過2000億元，其中包括大量的舊改和城市更新類的項目，如：深圳龍崗188項目、光明光僑食品廠項目、廣州的塔崗項目等。 除了地產項目外，集團旗下的社區醫療項目Humansa仁山優社也已進入大灣區，在廣州和深圳目前總共35家診所。2018年，新世界收購了香港富通保險，現在正積極申請內地牌照，未來落地地點也選在深圳。 多元化生態圈 建立多元化生態圈是幫助企業穿越周期的重要方式。但這對企業的運營和管理能力有較高的要求。 黃少媚說，新世界多元生態圈融匯地產、商業、酒店、零售、教育、金融保險、醫療等多個領域，“別的發展商很少像我們一樣，一個母公司同時做地產也做珠寶?！?/p> 她表示，簡單來說，我們商場建好后由K11運營；酒店方面有瑰麗酒店、芊麗酒店、新世界酒店；教育板塊有周大福教育；醫療領域有Humansa仁山優社；珠寶方面有周大福。 黃少媚透露，今年，新世界集團旗下的醫療健康品牌Humansa仁山優社繼續擴展粵港澳大灣區業務，將于2022年內擴充至逾30間醫療服務點；新世界集團攜手周大福教育集團，引入國際教育資源在廣州創辦學?！獜V州博萃德學校，位于廣州南站附近，接近香港高鐵站，已經開始招生了。即將建成的深圳K11 ECOAST項目，未來將是深圳最大的購物中心。 生態圈上的各環節有相互促進的作用。比如：買房其實也是買配套，她指出，在做城市綜合體時，如果沒有瑰麗酒店，沒有K11品牌，單純做住宅，那就很難對消費者形成獨特的吸引力。此外，在新世界的生態圈中，消費積分可以共享。比如消費者買了新世界的房子，得到積分，可以去瑰麗消費，去K11買東西，買珠寶，或者去醫療機構體檢或者看病，積分共享有助于生態圈的暢通。更重要的是，聯合起來的多種業態也能推動產能融合，滿足多元化的生活場景。 過去，內地房地產市場的發展是“以量取勝”，但需求就這么多，量的擴張必定會遇到“天花板”。未來如何轉型？黃少媚說，只有高質量發展、穩健發展才能幫助企業穿越寒冬，迎來春天。
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